Questions fréquentes

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, calculé à partir du nu intérieur (mesuré à partir des plinthes).
 

La surface de plancher s'obtient après déduction des surfaces suivantes :

· Surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur

· Vides et trémies (espaces sous les escaliers et ascenseurs)

· Surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m

· Surfaces de plancher aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés ou non (y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres)

· Surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (par exemple, combles avec encombrement de la charpente important ou un plancher qui ne peut pas supporter des charges)
 

Vous devez déduire également l'épaisseur des matériaux isolants.
 

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L’article R. 420-1 du code de l’urbanisme définit l'emprise au sol comme la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. ».
 

Vous devrez également vérifier le règlement du PLU qui vous intéresse car il peut donner d’autres précisions…
 

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Il permet de définir la surface constructible de chaque parcelle.

Exemple : le règlement du PLU de ma commune autorise un CES de 0.18 sur ma parcelle d’une superficie de 500 m².

500 X 0.18 = 90

L’emprise au sol de la construction ne devra donc pas dépasser 90 m².
 

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Vous devez d’abord repérer sur le règlement graphique du PLU dans quelle zone se situe votre parcelle. (zone urbaine, agricole, naturelle etc…).
 

Vous devez ensuite vous reporter au règlement du PLU dans la zone concernée. Seront détaillées les constructions interdites, les constructions autorisées sous conditions, les règles d’implantation, de hauteur, de stationnement …
 

Vérifiez également si la parcelle est grevée de servitudes (contraintes liées à un risque d’inondation par exemple…).
 

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La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) vient de compléter ce dispositif en autorisant expressément les communes et leurs groupements compétents à recourir aux services de prestataires privés. La loi prévoit en effet que l'organe délibérant de la commune ou de l’EPCI peut confier l'instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme à un ou plusieurs prestataires privés, dans la mesure où le Maire, ou le Président de l’EPCI, conserve la compétence de signature des actes d'instruction. Elle précise que ces prestataires privés ne peuvent pas se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l'exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions. Ils agissent sous la responsabilité du Maire, qui garde l'entière liberté de ne pas suivre la proposition du ou des prestataires. Les missions confiées en application du présent alinéa ne doivent entraîner aucune charge financière pour les pétitionnaires.
 

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Le permis de démolir est obligatoire en « secteur protégé » et/ou lorsque la commune l’a instauré par délibération.
 

Si le projet consiste à démolir et (re)construire il peut faire l’objet d’un permis de construire valant permis de démolir.
 

Le dossier doit comporter un plan de masse matérialisant les constructions à démolir et des photographies du bâtiment à démolir.
 

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Les constructions inférieures à 5m² d’emprise au sol et de surface de plancher et d’une hauteur inférieure à 12 mètres ne sont soumises à aucune demande mais elles doivent respecter les règles d’implantation.
 

Les constructions entre 5 m² et 20 m² d’emprise au sol et de surface de plancher présentant une hauteur inférieure à 12 mètres sont soumises à déclaration préalable.
 

Au-delà les constructions sont soumises à permis de construire.
 

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Les panneaux installés en toiture sont soumis à déclaration préalable.

Les panneaux installés au sol sont soumis à autorisation selon des critères de hauteur et de puissance.

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Le dossier de permis de construire doit comporter les notices de sécurité et d’accessibilité et le cerfa de demande d’autorisation de construire un ERP.
 

Le dossier porte un numéro de PC et un numéro d’AT.
 

Le délai d’instruction doit être porté à 5 mois.
 

Les commissions d’accessibilité et de sécurité doivent être consultées.

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La construction d’une maison en zone agricole est possible uniquement si elle est nécessaire à une exploitation agricole et si elle est liée à la présence d’un bâtiment technique sur place.
 

La chambre d’agriculture/le groupe d’expertise doit être consulté(e).
 

Le dossier de permis de construire doit fournir le « protocole de construction en zone agricole » (à retrouver sur les sites internet des Départements) et doit démontrer que l’exploitation est pérenne et économiquement viable.

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Le changement de destination est possible pour les communes régies par le RNU (règlement national d’urbanisme ) ou règlementées par une carte communale.
 

Le changement de destination est autorisé dans les communes dotées d’un PLU pour les seuls bâtiments désignés. Le règlement graphique marque par une pastille le ou les bâtiments identifiés comme pouvant changer de destination. Les réseaux doivent être à proximité et ce changement ne doit pas nuire à l’activité agricole.

Le projet est soumis à avis de la CDPENAF (commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers) en zone agricole.
 

Le projet est soumis à avis de la CDNPS (commission départementale de la nature, des paysages et des sites) en zone naturelle.
 

Le délai d’instruction est de 3 mois (2+1).

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Mon partenariat avec l’éditeur de logiciel SIRAP me permet de vous aider à utiliser NEXTADS.

Enregistrement des dossiers, des pièces, création de modèles, consultation des services …

Organisation de formations par visio.

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Accompagnement des administrés en urbanisme :

Je propose des temps d’échanges sur l’initiation à l’instruction (instruction des CU et des DP, lotissement, champs d’application…)

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Si vous souhaitez construire une maison au sein d’un lotissement, le lotisseur doit avoir réaliser les travaux sur les espaces communs au préalable. Il peut demander l’autorisation de différer la réalisation des travaux de finition (pour éviter que les camions détériorent les voies par exemple). Dans ce cas le lotisseur doit demander en mairie une autorisation de vente des lots par anticipation avec différé des travaux de finition. Plusieurs documents doivent être fournis en Mairie.

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Une demande écrite sur papier libre suffit pour demander à l’administration le retrait ou l’annulation de sa demande de permis de construire

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Lorsque l’administration constate que la décision d’urbanisme est illégale sur le fond ou la forme, elle met en place une procédure contradictoire.
 

L’administration dispose d’un délai de 3 mois après l’obtention de l’autorisation d’urbanisme pour acter le retrait.
 

Une lettre de procédure contradictoire est envoyée par courrier recommandé au bénéficiaire de cette autorisation.
 

Ce courrier explique pourquoi l’administration envisage de procéder au retrait de la décision et donne les raisons pour lesquelles la décision est entachée d’illégalité.
 

Préalablement à la décision finale, le pétitionnaire est invité à présenter ses observations écrites ou orales sous 15 jours.
 

L’autorisation peut alors être retirée.

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Si les travaux réalisés ne sont pas conformes à la demande il convient d’adresser un courrier au bénéficiaire dans un délai de 3 mois après réception en mairie de la déclaration d’achèvement et d’attestation de conformité des travaux (DAACT).
Ce courrier indique les raisons pour lesquelles les travaux ne sont pas conformes et demande au bénéficiaire de se mettre en conformité (par le dépôt d’un permis de construire modificatif par exemple).

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Ce certificat atteste d’une visite de contrôle et de la conformité des travaux avec l’autorisation d’urbanisme délivrée.

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L’article L422- 2 du code de l’urbanisme vise les demandes toujours instruites au nom de l’Etat.
 

L’article R422 – 2 du code de l’urbanisme vise les demandes de la compétence du préfet au nom de l’Etat
 

Lorsque la décision doit être prise au nom de l’Etat, l’instruction est effectuée par le service de l’Etat dans le département chargé de l'urbanisme.
 

Cas particulier de la production d’énergie : les installations de production d’électricité accessoires à une construction relèvent de la compétence du Maire.

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Aucune disposition du code de l’urbanisme ne justifie la notion de permis de construire modificatif.
 

Le nouvel arrêt du 26/07/2022 vient élargir le champ d’application du permis modificatif en remplaçant la notion « d’atteinte à la conception générale du projet » par celle de « bouleversement tel qu’il en changerait la nature même ». (ex modification d’un hangar destiné à abriter du matériel agricole en une vaste habitation).

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Le transfert d’un permis de construire en cours de validité est possible via une demande à déposer en mairie.
 

Une attention particulière sera portée sur le recours à l’architecte. (un permis de construire transféré d’un particulier à une personne morale devra avoir été établi par un architecte).
 

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